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(8)資金調達

資金調達のポイント
1.資金調達で困る事
1−1.担保がない
1−2.担保があってもローンが残っている
1−3.保証人がいない
1−4.自己資金が少ない
2.新規開業融資のポイント
2−1.資金調達の目処がついてから、契約を行う
2−2.民間金融機関
2−3.最近の調達事情
2−4.借入期間は長期に設定する
2−5.据え置き期間をおく
2−6.担保が乏しい場合
2−7.医療機関に積極的な金融機関を活用する
3.総投資を抑える
3−1.保証金を返還なしとして低く設定
3−2.院長室、スタッフルーム等は賃料、保証金の安い上層階に
3−3.自動車は中古でもよい
3−4.住居併用建物の場合、自宅部分を抑える
3−5.見えない部分は工事コストを抑える
3−6.保有不動産があれば売却し借入を少なくする
    (譲渡益、短期売買の税金に注意する)
4.資金調達のパターン
4−1.有担保のみ
4−2.有担保+リース
4−3.有担保+信用貸(保証人)+リース
4−4.有担保+信用貸+リース+ノンバンク(無担保・無保証)
――――――――――――――――――――――――――――――
1.資金調達で困る事
開業するに当たって十分な開業資金をご自分でご用意できる
先生はむしろ少ないのではないでしょうか。

先生方の「夢の設計図」である開業計画ができても先立つもの
がなければそれこそ「絵に描いた餅」でいくらおいしそうに
見えても食べることはできません。

自己資金がない場合は借り入れに頼るほかはありません。
それでは、借り入れについて考えてみましょう。

借入は担保の有無によって有担保借入と無担保借入に分けら
れます。
そもそも担保とは貸したお金を確実に回収するための手段を
指します。そして、担保には人的担保と物的担保があります。
人的担保とは連帯保証人などを指します。また、土地などの
担保が物的担保です。

通常は、有担保借入のほうが無担保借入よりも借入限度額は
大きく金利も低くなります。有担保借入の代表的なものは住
宅ローンです。住宅を担保に長期の借入を行います。

1−1.担保がない
一方、無担保借入の代表は消費者金融のキャッシングです。
無担保で簡単に借りられる分だけ借入限度額も小さく金利も
高いのが特徴です。貸倒れを見込んで金利を高く設定してい
るわけです。

また、住宅ローンは借入金の使用目的が住宅の取得のためと
決まっています。これを目的別ローンとも言います。自動車
ローンや教育ローンも同様に使い道が限定されている目的別
ローンです。目的別ローンは借入金の使途が限定されていな
いフリーローンに比べると借入限度額も大きく金利も比較的
低いのが特徴です。

そこで、借入を上手に行うには以上に述べたような特徴を念
頭において目的にあった借入方法を採用することが大切です。

一般に、担保と言えば土地建物を指すことがほとんどです。
担保となる不動産がある場合は大きな問題はありませんが、
担保となる不動産等がない場合は、無担保借入を利用する
しか方法はありません。

1−2.担保があってもローンが残っている 〜
1−3.保証人がいない
無担保借入の場合、保証人が必要です。配偶者が病院に勤めて
いたりして給料がある場合は保証人として認められます。保証
人がいない場合は信用保証協会を利用する方法があります。
その場合は、保証料として1%前後の手数料が取られます。また、
無担保借入の場合でも金融機関により金利や限度額等の融資条件
に差がありますので、複数の金融機関に当たってみる必要があり
ます。

ところで、土地建物があっても担保価値のない場合があります
ので注意が必要です。よくあるケースでは自宅を担保にする時に
住宅ローンが残っているという場合です。たとえば10年前に
4000万円住宅を3500万円のローンを組んで住宅を取得した場合に、
住宅の時価評価額が2000万円でローンの残額が2500万円という
ケースがあります。これでは、借金のほうが多くて担保には
なりません。

このようにローンの残高のほうが住宅の評価額よりも多いと言う
のは論外ですが、この10数年来の地価下落で土地建物の評価額が
思ったより少なく必要な担保が設定できないという場合もあります。
さらに不動産の評価額が借入限度額になるわけではありません。
掛目というものがあり、評価額の60%から70%しか借りられない
ということもあります。

また、同じ不動産でもリゾートマンションや別荘の担保価値は
ほとんどないということにも気をつけなければいけません。

1−4.自己資金が少ない
自己資金が少ないときには、借入に頼るほかはありません。借入以外
の方法としてはリースを活用する方法も考えられます。ただ、リース
の特徴としてはリース期間が5〜6年と借入期間よりも短いので月々
の支払額が増える傾向があります。

ここで借入について有利な順に整理をすると次のようになります。

(1)有担保借入(不動産等の物的担保がある場合)
(2)信用貸し(保証人がいる場合)
(3)リースの活用
(4)無担保無保証借入

2.新規開業融資のポイント
先生方の「夢の設計図」である開業計画ができても先立つ
ものがなければそれこそ「絵に描いた餅」でいくら
おいしそうに見えても食べることはできません。
自己資金がない場合は借り入れに頼るほかはありません。
では次に、新規融資のポイントについて考えてみましょう。

2−1.資金調達の目処がついてから、契約を行う
開業物件が決まると一日も早く工事にかかりたいというのが
先生方の偽らざる気持ちでしょう。また、人間の習性として
口約束やあいまいな返事を自分の都合がいいように解釈して、
「前向きに検討しましょう」という銀行の担当者の言葉を
融資の決定と受け取ってしまう場合もあります。

それを融資の了承と勝手に判断して、テナントの手付、
土地の手付等を打ったり、工事契約を発注したりすると、
後でトラブルのもとになる可能性があります。
特に、手付金の場合は残金の支払いができずに契約解除に
なったりすると、没収されてしまいますので注意が必要です。

不動産業者などは早く契約をしたいがために、「ほかにも
借り手があるので手付金だけでも先に入れてください」と
勧める場合もありますが、資金調達の目処がついてから
契約するのが鉄則です。

では、何をもって目処とするのかというと、融資が実行されて
から契約すれば間違いはないのですが、工事契約や賃貸借契約
と同時に融資実行という場合もありますので、その場合は
覚書等を交わしておけば間違いがありません。文書にするのが
難しい場合は、最低でも融資の確認を役席者に取り付けておく
必要があります。あいさつを兼ねて銀行の支店に出向いて、
支店長や融資課長などの役席者から融資の約束を得ておく
ことが必要です。

2−2.民間金融機関
次に、融資を依頼する場合にも、金融機関によって対応に
大きな違いがあります。金融機関には大きく分けて、国民
生活金融公庫のような公的な金融機関と都市銀行などの
民間金融機関があります。

一般に借入条件が有利なのは国民生活金融公庫などの公的
金融機関です。次に、都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用
組合、ノンバンクという順番になりますが、それぞれの特長
を把握して必要に応じて使い分けることが大切です。

バブルの崩壊以後、金融システムの危機を防止するために
不良債権処理を進めた結果、都市銀行の貸し渋りが一時問題に
なりましたが、最近はかなり都市銀行の融資姿勢も変わって
きて好転してきたように見えます。

2−3.最近の調達事情
最近の調達事情としては、公的金融機関の国民生活金融公庫
で基準金利年1.7%(H16年9月現在)ですが、金利は日々
変動していますので、その都度確認することが必要です。

2−4.借入期間は長期に設定する
経営計画を綿密に作成し、資金繰りのシミュレーションを
行って返済計画を作ります。しかし、すべてが計画通りに
いくとは限りません。開業には不確定要素が付きものです。
思ったほど患者さんが来ないということもありますし、
また競合ができたりということも考えられます。

不測の事態に対して柔軟に対応するためには、返済計画について
もできるだけ月々の返済額を少なくするほうが堅実です。
そして、たまたま開業に成功して予想以上に収入があった場合は
繰り上げ返済をして借入金を減らします。

月々の返済額を減らすには、無駄な投資を抑えて投資額を
減らし、借入金額自体を少なくすることが鉄則です。
その上で、さらに月々の返済額を減らすために借入期間を
できるだけ長期に設定します。

例えば、5000万円を借り入れた場合、1.7%の利子で10年
返済の場合ですと、月々の返済額は約483,000円になります。
これを20年の返済にすると月々の返済額は277,000円で済みます。
月々の負担は、20年で返すほうが10年で返すのに比べて57%に
軽減されます。

このように、借入期間をできるだけ長期に設定して、月々の
返済の負担を抑えて経営を安定させた上で、余裕を持って医院
経営に専念できる状況を作ります。そして、幸いにして
シミュレーションより売上も上がり収入も好調な場合は内入れ
をして借入額を減らせばいいでしょう。

シミュレーション通りの場合は、計画通り地道に返して行けば
いいのですが、万一不幸にしてシミュレーション以下の場合は
対策が必要です。開業したら思ったほど患者さんが来なかった
ということもありえます。その場合は、銀行と相談して条件を
変更してもらう必要があります。

2−5.据え置き期間をおく
以上、投資額を抑えて借入金を減らすこと、返済期間を長くして
月々の返済額を減らすことを検討して来ました。ここでさらに
もうひとつ返済の負担を軽くして医院経営に余裕を持たせる
ために、据え置き期間をおくことをぜひ考えてみましょう。

特に、開業当初は収入がなく支出ばかりが発生します。そんな
ときに借入金を返済して現金が出て行くのは大変苦しいもの
です。そこで、借入金の返済に当たって当初の1年間は据え置き
残りの9年間で元本を返済すると言うように、据え置き期間を
設定すると開業当初の収入の少ない時期に返済額を大幅に減らす
ことができるので、ぜひ検討してみたいものです。

2−6.担保が乏しい場合
次に、担保についての注意点を検討してみましょう。
担保とは貸したお金の回収を確実にするための
手段です。ですから、万一のことがあって貸したお金の返済が
できなくなった場合に、担保から回収できる可能性が高いほど
担保価値が高いということになります。

土地にしても有価証券にしても価格の変動がありますので、
その時点での評価額がそのまま担保価値と認められるわけでは
ありません。通常は掛目といって、評価額の80%とか70%の
担保価値が認められる場合が多いようです。

また、沖縄や北海道などの遠隔地物件や第三者物件、賃貸物件、
借地権、定期借地権上の建物などは担保価値がありませんので、
注意が必要です。
その場合は無担保で借りるということになりますが、その場合
は保証人を立てると無保証人の場合よりも有利な条件で借りる
ことができます。保証人には、独立した収入があることなど
必要な条件がありますので、金融機関に確認しておくことが
必要です。

借入を抑えるためにリースを活用することも検討に値します。
リースで気をつけなければいけないのは、リース期間は5から
6年で借入よりも短いので月々の返済負担が借入よりも大きい
ことを念頭においておく必要があります。

開業に当たっては、経営に余裕を持たせるために、リースを
活用して借入を減らし、借入期間もできるだけ長期にし、
据え置き期間を設定するなどの工夫をします。

2−7.医療機関に積極的な金融機関を活用する
それらの工夫を十分にしてさらにその上で金融機関を選ぶ際
にも工夫が必要です。同じ金融機関でも、医療機関に積極的な
金融機関とそうでない金融機関があります。都市銀行、地方銀行、
信用金庫などそれぞれの業態の中で、医療機関への貸し出しに
積極的なところとそうでないところとがあります。

3.総投資を抑える。
さて、開業を成功させる条件は下記の3つと言われます。
1、先生の決意
2、周囲の方々の同意と協力
3、信頼できるパートナー
しかし、これらの条件が揃っていても開業資金が用意できなければ
開業はできません。

開業するに当たって十分な開業資金をご自分でご用意できる先生は
むしろ少ないのではないでしょうか。

先生方の「夢の設計図」である開業計画ができても先立つものが
なければそれこそ「絵に描いた餅」でいくらおいしそうに見えても
食べることはできません。自己資金がない場合は借り入れに頼る
ほかはありません。

ただし、やはり借金は必要最小限にとどめることが鉄則です。
必要以上の借金はいずれ自分自身の首を絞めることになります。

借入を最小限に止めるというのは、すなわち初期投資を最小限に抑
えると言うことです。そこで今回は初期投資を最小限に抑える方法
を考えてみましょう。

初期投資の最大のものは不動産に対する投資です。土地、建物、
設備をすべて自前で揃えると一番少ない歯科で9000万円、
ベッドが必要な産科であれば3億円以上にもなります。

また、内科で見ると、戸建てになると土地と建物と設備で
1億5000万円前後の投資額になります。

初期投資を抑えるためには、まず、土地の購入はせずに借地、リース
バック、テナント等を利用する方法があります。
ここで開業形態についてもう一度まとめておくと次のようになります。

1、戸建て(所有地・借地)
メリット:建物のデザインが自由
デメリット:初期投資が多額になり、借入金も多額になる
2、建て貸し(リースバック)
メリット:建物のデザインが自由で、かつ初期投資も比較的少額
デメリット:長期契約で家賃が高く、長期的に見れば割り高
3、ビル診
メリット:初期投資が少なく、場所によっては集患面で有利
デメリット:一般的に狭く、制約が多く駐車場の確保が難しい

次に、開業に必要な資金を金額が大きいと思われる順に列挙すると
次のようになります。
1、土地購入資金
2、建物建築費用と内装費用
3、医療機器・備品等購入費
4、業務用システムの購入
5、運転資金(最低3か月分)
6、広告宣伝費
7、医師会入会金
8、租税公課
9、その他

1と2は不動産にかかる費用ですから、前述したように建て貸し
(リースバック)やテナントにすることにより5000万円から9000万円
も節約することができます。建物のデザインなどで制約はありますが、
経営を考えるとぜひ検討したいものです。

3−1.保証金を返還なしとして低く設定
さらに、土地や建物を借りる場合の保証金についても減額することは
可能です。不動産の世界では保証金は敷金と同じ意味ですが、退去時
に3割程度を減額して返還されるのが普通です。そこで、保証金が
1000万円で退去時300万円引いて700万円の返還なら、最初から300万円
の保証金で返還なしという契約にすれば投資額は1000万円から300万円
に減ります。また、最近は家主が倒産し保証金が返還されない事例も
出てきており、その意味でも保証金を抑えることは大切です。

3−2.院長室、スタッフルーム等は賃料、保証金の安い上層階に
次は残りの3から9の項目について節約方法を検討して行きます。
ビル診などのテナントの場合、院長室、更衣室やスタッフルーム等は
上層階にもって来ます。そのほうが保証金や賃料を安く抑えることが
できます。

3−3.自動車は中古でもよい
往診用の自動車などは中古車で間に合わせます。

3−4.住居併用建物の場合、自宅部分を抑える
住居併用の診療所の場合は、お金を生まない自宅部分はできるだけ
小さく、内装も費用をかけずに行うのがポイントです。

3−5.見えない部分は工事コストを抑える
また、正面の外壁は見栄えを良くする
必要がありますが、人目につかない建物の横や裏の外壁はグレードを
落として施工するなどの工夫ができます。
3−6.保有不動産があれば売却し借入を少なくする
(譲渡益、短期売買の税金に注意する)
ほかにも有休不動産があれば売却して投資にあて、借入をできるだけ
減らすなどの工夫をすれば医院経営が楽になります。

4.資金調達のパターン
開業を成功させる条件は下記の
3つと言われます。

1、先生の決意
2、周囲の方々の同意と協力
3、信頼できるパートナー

しかし、これらの条件が揃っていても開業資金が用意できな
ければ開業はできません。

先生方の「夢の設計図」である開業計画ができても先立つものが
なければそれこそ「絵に描いた餅」でいくらおいしそうに見えても
食べることはできません。
自己資金がない場合は借り入れに頼るほかはありません。

ただし、やはり借入は必要最小限にとどめることが鉄則です。
必要以上の借金はいずれ自分自身の首を絞めることになります。
一番賢い借金の方法は「借金をしないこと」です。
これでは身もふたもありませんが、・・・・

2番目に賢い借金の方法は借入を最小限に止めることです。
それには土地、建物、設備等の不動産に対する初期投資を
最小限に止めることと言うのは前回書いたとおりです。

3番目に賢い借金の方法はできるだけ金利と手数料が安い金融
機関を選ぶということです。今は長期金利が1.2%台と歴史的な
低金利です。しかし、これがいつまで続くかは分かりません。

金利には固定金利と変動金利があります。
変動金利のほうが最初は安いのですが、将来金利が上昇した
ときには現在の固定金利の利率より高くなる可能性があります。
借入期間、固定利率の期間等をよく勘案して変動金利か固定金利
かを選択すればいいのですが、専門家の意見も聞いておいたほう
がいいでしょう。

次に、返済方法としては元金均等返済と元利均等返済があります。

元金均等返済とは毎月決まった元金とそのときの利子を合計して
返済することです。従って、借入残金の減少に伴って利子部分の
返済額が減って行きます。ただし、最初の頃の返済額は利子が多い
分だけ大きくなります。

元利均等返済というのは通常の住宅ローンの返済と同じ返済方法
です。利子と元金返済額の合計額が一定になるような返済の方法
です。最初は利子が多いので、借入金はなかなか減りませんが、
当初の返済額は元金均等返済の場合よりも少なくて済みます。

4−1.〜4−4.
次に、担保について考えてみましょう。
担保には人的担保と物的担保というのがあります。

人的担保とはいわゆる保証人などのことです。債務者が借金を
払えないときは保証人が代わりに払うという契約を結びます。

物的担保とは不動産などの担保をいいます。一般に、担保が
あれば返済が保証されますので利子も安くなります。

担保も保証人もない借入を無担保無保証といい、返済が滞った
場合の保証がないので金利も高くなります。

次に、長期借入と短期借入について考えてみましょう。一般的に、
短期借入のほうが長期借入よりも利子が低くなります。

また、同じ金額を借りた場合、当然長期の方が月々の返済額は
少なくなります。一方、返済総額は長期のほうが大きくなります。

通常は、設備投資などの費用は長期借入で行い、運転資金などは
短期借入で行います。短期借入のほうが利率が低いので設備投資
も短期で借りて、毎年借り換えようと考える先生もいらっしゃる
かも知れませんが、あまりお勧めできません。

金利変動のリスクと借り換えの手間と借入先を探すことを考えれば
リスクが大きくなります。
短期と長期のバランスを考えて借入を行いましょう。

借入に当たってその返済の元になるのは事業によって稼いだお金
です。事業が行き詰れば返済は難しくなります。

金融機関を説得するには、事業が確かな見通しと数字に基づいた
堅実なものであることを証明する事業計画が必要です。

事業計画の中でも特に大切なのは診療圏調査です。これによって
来院する患者の数がだいたい読めますからそれに基づいた計画を
立てることが成功の鍵になります。

また、ある程度繁盛してくると支出に対するチェックが甘くなり
がちです。つい財布の紐が緩んでしまいます。サラリーマンでも
給料日になると財布の紐が緩むのと同じです。そのときに気持ち
を引き締めて無駄な出費を抑える気持ちが大切です。そういう
経営者の人柄を銀行も見ています。

金融機関の選定方法については、まずメインの取引銀行を決める
ことが必要です。メインバンクを決めて、経営方針や経営計画を
よく説明して理解を得ていると緊急にお金が必要になったときに
融資をしてもらいやすくなります。

また、メインバンクが融資をするといえば他の銀行も貸してくれる
可能性が高くなります。

メインバンクは取引銀行として入金と出金が把握できるように
付き合います。そうすることによって、経営内容が銀行にも分かり
融資の相談などもしやすくなります。
もちろん、地理的にも近く安全性に問題がないことも考慮する必要
があります。

次に、リースについて考えてみましょう。
リース料は経費になりますが、経営的には無担保借入と考えたほうが
無難です。なぜなら、通常のリースでは途中解約ができないからです。
その点をよく認識して、上手に利用すれば、担保が不要で月々の支払
いが費用になるという点でリースは非常に便利なものです。

借入と比べた場合のリースのメリットとデメリットは以下のとおりです。
リースのメリット
1、担保や保証人が不要で借入より手続きが簡単。
2、リース料は毎月一定でコスト管理が容易。
3、減価償却費の計算や固定資産税・保険料等の計上が不要
リースのデメリット
1、中途解約ができずにリース料を全額払う必要がある。
2、リース期間が短いので月々の支払いが増える。
3、特別償却などの税法上の特典を受けられない。

以上の話を総合して、借入方法についてまとめると下記のようになります。
下に行くほど金利や手数料が高くなります。
1、有担保のみ
2、有担保+リース
3、有担保+信用貸(保証人)+リース
4、有担保+信用貸+リース+ノンバンク(無担保・無保証)
有担保だけで資金が回ればそれに越したことはありません。しかし、
担保がなくてもあきらめる必要はありません。しっかりした事業計画が
あればさまざまな方法で借入が可能です。